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★☆不動産用語☆★

◆手付金等◆


売買契約の締結から宅地建物の引渡し前の間に支払われる手付金などの金銭で、最終的に代金の一部になる金銭のこと。(宅地建物取引業法第41条第1項)

宅地建物取引業法(第41条・第41条の2)では、この手付金等を、第三者が保管するなどの方法で保全するように定めています。これは、売主が物件を引き渡せないなどの不測の事態が生じた場合に、手付金等が確実に買主に返還されるようにする目的で創設された制度です。(詳しくは下記の『手付金等の保全』へ)

実際の不動産取引では、次の金銭が『手付金等』に含まれるかどうかが問題になります。

1.手付金
手付金は契約締結時に交付され、通常は物件引渡し時点までに(例えば残金支払いと同時に)手付金は売買代金の一部になります。従って、手付金は『手付金等』に該当します。

2.内金
内金は通常は物件引渡し前に交付される『代金の一部』のことなので、『手付金等』に該当します。なお、内金という名称で、実際は『手付金』の場合もまれにありますが、これは上記1.の理由によりやはり『手付金等』と言えます。

3.中間金
中間金は物件引渡し前に交付される『代金の一部』のことなので、『手付金等』に該当します。

4.残金
売買代金から、手付金、内金、中間金を差し引いた残りの金額のことです。残金は、通常は宅地建物の登記名義の移転手続き(このとき物件の鍵も交付する)と同時に支払われます。従って、残金支払いの時点で物件が引き渡されるのが通常なので、残金は『手付金等』に含まれないということになります。

5.申込証拠金
申込み証拠金は契約より前に買主が売主に交付する少額の金銭(通常は10万円以下)で、その目的は、申込み意思の確認、申込みの順番を確保するものです。申込み証拠金は直接的に代金の一部になるものではないため、従って、申込み証拠金は『手付金等』に含まれないということが言えます。(ただし、申込証拠金は契約と同時に『手付金』の一部になることが多いです。すると、契約時点以降は上記1.の手付金に含まれることになります。)



◆手付金等の保全◆


物件の引渡し前に買主が支払う金銭(手付金・内金・中間金)について、第三者に保管させる等の方法で保全することを『手付金等の保全』と言います。(宅地建物取引業法第41条・第41条の2)

手付金・内金・中間金を合わせて『手付金等』と呼びます。この手付金等は、物件がまだ買主に引き渡されない時点で買主が売主に交付する金銭です。
従って、売主が物件を引き渡せない等の不測の事態が生じた場合に、手付金等は、確実に買主に返還される必要があります。そこで、宅地建物取引業法(第41条・第41条の2)では、手付金等の保全について必要な措置を規定しています。

1.手付金等の金額の要件
手付金等は一定の金額に達した場合にだけ、保全措置を講じる義務が生じます。その金額の要件は次の通りです。

@工事完了前の宅地または建物の売買の場合
『手付金等の合計が代金の額の5%を超えるとき』または『手付金等の合計が1,000万円を超えるとき』には、保全措置を講じなければなりません。

例えば2億2,000万円の一戸建て(未完成)の売買契約に際して、買主が1,050万円の手付金を交付したとします。このとき、2億2,000万円の5%は『1,100万円』なので、手付金は『5%以下』であり、この点では保全措置は不要に感じますが、しかし、手付金はもう一つの条件の『1,000万円超』であるので、やはり保全措置が必要になります。
また、例えば3,000万円のマンション(未完成)の売買契約に際して、買主が300万円の手付金を交付したとします。このとき、3,000万円の5%は『150万円』なので、手付金は『5%超』であり、保全措置を講じなければなりません。

A工事完了後の宅地または建物の売買の場合
『手付金等の合計が代金の額の10%を超えるとき』または『手付金等の合計が1,000万円を超えるとき』には、保全措置を講じなければなりません。この考え方は上記@と同じです。


2.保全措置の内容
上記の金額の要件を満たしたとき、講じるべき保全措置は次の通りです。

@工事完了前の宅地または建物の売買の場合
手付金等の保全措置としては『銀行等による保証』と『保険事業者による保証保険』の2種類の措置のうち、どちらか一つを講じればよいです。

A工事完了後の宅地または建物の売買の場合
手付金等の保全措置としては『銀行等による保証』と『保険事業者による保証保険』と『指定保管機関による保管』の3種類の措置のうち、どれか一つを講じればよいです。


3.保全措置が不要とされる場合
次の@〜C通りの場合には、保全措置を講じる義務がありません。

@金額の要件を満たさない場合
上記に記載した例のように、金額の要件に到達しないならば、保全措置は不要です。

A売主が宅地建物取引業者でない場合
保全措置を講じる義務を負うのは、宅地建物取引業者だけです。

B業者間取引である場合
売主・買主ともに宅地建物取引業者である場合には、両者とも不動産取引に精通しているので、保全措置は不要とされています。(宅地建物取引業法第78条第2項)

C買主がその宅地建物について登記を取得した場合
保全措置は物件の引渡し前の措置であるので、買主が登記(所有権移転登記または所有権保存登記)を取得した場合には、もはや保全措置を講じる必要はないとされています。


4.『工事完了』の意味について
上記1.および2.では、工事完了前と工事完了後で扱いが異なっています。この『工事完了』の意味については、宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方で次のように説明されています。

工事完了は『売買契約時において判断すべき』であり、また、工事の完了とは『単に外観上の工事のみならず内装等の工事が完了しており、居住が可能である状態を指すものとする』とされています。



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