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不動産アポは、岡崎市・西尾市・幸田町の土地・一戸建て・マンションの不動産を専門とする、不動産アドバイザーです!

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★☆不動産用語☆★

◆単純開口率◆


住宅の居間や寝室など、特に光の採り入れのニーズが高い部屋を対象に、窓などの開口部の大小を床面積との比率で評価して表示するものです。

◆建売住宅◆


『建売住宅』とは、建物を売主である宅建業者が自己の企画と責任において予め建築し、又は引渡し時期までに建物を完成させて、土地と建物を一体として販売するものをいいます。従って建売住宅は、販売時に建物が完成しているかどうかに関わりなく、『既製品』ということになります。
売買の目的物である建物を完成させてから売り出されることはまれで、建築工事着工前、あるいは工事中の段階で売り出す、いわゆる『青田売り』が一般的です。



◆宅地(宅地建物取引業法における)◆


宅地建物取引業法では、宅地の定義を次のように定めています。(宅地建物取引業法第2条第1号、施行令第1条)

1.用途地域内の土地について
都市計画法で定める12種類の用途地域内に存在する土地は、どのような目的で取引する場合であろうと、すべて宅地建物取引業法上の『宅地』である。
従って、例えば用途地域内に存在する農地を、農地として利用する目的で売却する場合であっても、宅地建物取引業法では『宅地』として取り扱う。

2.用途地域内の道路・公園・河川・広場・水路の用地について
用途地域内の土地のうちで、5種類の公共施設の用に供されている土地については、『宅地』から除外する。具体的には、道路・公園・河川・広場・水路という5種類の公共施設の用地は『宅地』から除外される。(ただし下記の補足1を参照のこと)

3.建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地について
建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地は、土地の原状の用途に関係なく、すべて宅地建物取引業法上の『宅地』である。
従って、例えば土地登記簿上の地目が『田』『畑』『池沼』『山林』『原野』である土地であっても、その土地を、建物の敷地に供する目的で取引するならば、宅地建物取引業法上はすべて『宅地』として取り扱われます。

これについては、土地の所在がどこであろうと適用される判断基準であり、従って、都市計画区域外の山林や原野を、建物の敷地に供する目的で取引する場合には、その山林や原野は『宅地』として取り扱われます。

(補足1)用途地域内の道路・公園・河川・広場・水路の用地を、建物の敷地に供する目的で取引の対象とする場合について:
例えば、用途地域内の道路用地である土地を、建物の敷地に供する目的で取引する場合には、上記3.の基準が適用されます。従って、この場合は、用途地域内の道路用地が、宅地建物取引業法上の『宅地』に該当することになります。


◆宅地建物取引業◆


宅地建物取引業とは『宅地建物の取引』を『業として行なう』ことです。(法第2条第2号)
ここで『宅地建物の取引』と『業として行なう』とは具体的には次の意味です。

1.『宅地建物の取引』とは次の1)および2)を指しています。
1)宅地建物の売買・交換
2)宅地建物の売買・交換・賃借の媒介・代理

上記1.の1)では『宅地建物の貸借』が除外されています。このため、自ら貸主として賃貸ビル・賃貸マンション・アパート・土地・駐車場を不特定多数の者に反復継続的に貸す行為は、宅地建物取引業から除外されているので、宅地建物取引業の免許を取得する必要がありません。

またここでいう『宅地』とは、宅地建物取引業法上の宅地を指す(詳しくは『宅地』(宅地建物取引業法における〜)」を参照してください)。

2.『業として行なう』とは、宅地建物の取引を『社会通念上事業の遂行と見ることができる程度に行なう状態』を指します。具体的な判断基準は宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方の『第2条第2号関係』に記載されていますが、主な考え方は次のとおりです。

1)取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行なおうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。

2)取引の反復継続性
反復継続的に取引を行なおうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行なおうとするものは事業性が低い。



◆宅地建物取引業法◆


宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定されました。

この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、『宅地建物取引士制度』、『営業保証金制度』、『業務を実施する場合の禁止・遵守事項』などになります。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保、および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされています。



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