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★☆不動産用語☆★

◆セットバック◆ 


1. 建物の上部を下部よりも後退させることを言います。

2. 2項道路(建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと)に面する土地では、次の@またはAの範囲に建物を建築することができません。

@その道路の中心線から水平距離2mの範囲
Aその道路の片側が崖地、川、線路等である場合には、その崖地等の側の道路境界線から水平距離4mの範囲

つまり、2項道路はその幅が4m未満であり、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保することができないので、2項道路を含めて4mの範囲内には、建築物や塀などを造ることを禁止し、4mの空間を確保しようという趣旨と言えます。

その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができないこととなり、これを不動産業界では『セットバック 』と呼んでいます。(セットバックとは英語で『後退』という意味です)


このセットバックについて次の点に注意が必要です。

a)セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁を建築することもできません。
b)セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合には、敷地面積から除外されます。

例えば、幅2mの2項道路(片方が崖地等ではない)に面していて、道路に接する長さが10m、奥行が10mの正方形の土地があるとします。
この土地の本来の面積は100平方メートルですが、セットバック部分の面積は1m×10mなので、10平方メートルとなります。よって、この土地の建築可能部分の面積は90平方メートルとなります。
この土地の容積率が80%であるとすると、この土地に建築できる建物の延べ床面積は、最大で90平方メートル×80%により、72平方メートルとなります。



◆接道義務◆ 


建築基準法第43条の規定によれば、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路と2m以上の長さで接しなければなりません。これは消防活動などに支障をきたすことがないように定められたものです。この義務のことを『接道義務』と呼んでいます。
(なお建築基準法第43条では、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物等については、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものについては、接道義務を免除することができるとも定めています)

また、多数の人が出入りするような特殊建築物(学校・ホテルなど)や大規模建築物(3階建て以上の建築物など)については、防火の必要性が特に高い等の理由により、地方自治体の条例(建築安全条例)において、より重い接道義務を設けていることが多いので注意が必要です。



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