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★☆不動産用語☆★

◆延床面積◆


建築物の各階の『床面積』の合計のこと。

なお、容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から『除外』できる扱いとなっているので、注意する必要があります。

@自動車車庫・自転車置場に供する部分の床面積(床面積の合計の5分の1まで)
A建築物の地階(その天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものに限る)の住宅の用途に供する部分の床面積(住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1まで)
B共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積(限度なし)


◆農地◆


一般的には『耕作の目的に供されている土地』を『農地』と呼びます。(農地法第2条第1項)

実際には、ある土地が『農地』であるかどうかをめぐって争いがあることが少なくないです。ちなみに過去の裁判例では、次の1.2.のような基準が設けられているます。

1.『農地』であるかどうかは、登記簿上の地目とは関係がない。たとえ地目が『原野』であっても、現状が『耕作目的の土地』であれば『農地』となる。
2.『農地』とは継続的に耕作する目的の土地である。住宅を建てるまでの間、一時的に野菜を栽培しているような家庭菜園などは『農地』ではない。その反面、たとえ休耕地であっても将来にわたって耕作する目的のものは『農地』である。

実務的には、宅地であるのか農地であるのか判断が分かれるような土地について取引を行なう場合には、市町村の農業委員会において確認を受けることが最も安全と言えます。


◆農地の転用制限(農地転用許可基準・農地法)◆


農地を農地以外の目的に利用する場合(これを『農地の転用』と呼びます)に課せられる制限を言います。

農地法では、土地利用の調整と優良農地確保のために、農地転用に当たっては、原則として農林水産大臣または都道府県知事の許可を要すると規定していますが、これが農地の転用制限です。

農地の所有者が自分自身で転用する場合(自己転用)および、転用を目的として農地の売買等をしようとする場合(転用目的の権利移動)には、面積の多少にかかわらずいずれも許可が必要です。(農地法の根拠条文に即して、自己転用の許可を『4条許可』、転用目的の権利移動の許可を『5条許可』と呼ぶことがあります。)

ただし、重要な例外として、市街化区域内の農地の転用に関しては、農業委員会に届出をすれば、許可は必要がないとされています。 市街化区域内の農地以外の農地転用の許可に当たっては、

1.農用地区域内の農地、土地改良事業の対象となった農地等は原則的に不許可、市街化が見込まれる区域内の農地等は原則的に許可というような、農地の属性に応じた基準
2.周辺農地の営農に支障を生ずる恐れがない、当該農地に代えて周辺の他の土地を供することにより当該申請に係る事業の目的を達成することができないなどの条件を満たすかどうかという、転用の目的等に基づく基準(1.および2.の基準を合わせて『農地転用許可基準』と呼びます。)

に照らして判断されます。

農地転用許可基準は、転用の状況に応じて詳細に規定されているので、宅地建物の取引等に当たっては十分な注意が必要です。

なお、農地法においては、自己転用や転用目的の権利移動のほか、農地を農地のままで売買等することについても、原則として許可が必要です。(これを『3条許可』と呼びます。)

また、許可を要するにもかかわらず許可を得ないでした売買契約等は、無効になるため注意が必要です。


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