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★☆不動産用語☆★

◆インスペクション◆


既存住宅を対象に、構造の安全性や劣化の状況を把握するために行なう検査・調査を言います。日本語の『住宅』と英語のInspection(検査)を組み合わせた造語です。

インスペクションは、目視等を中心とした現況把握のための検査、耐震診断等の破壊調査を含めた詳細な調査、性能向上等のための調査など、目的に応じて異なった内容で実施されます。

既存住宅の売買に当たっては、現況把握のための検査が実施されますが、そのためのガイドラインとして『既存住宅インスペクション・ガイドライン』(2013年、国土交通省)が公表されています。同ガイドラインの概要は次のとおりです。

@:インスペクションは、検査対象部位について、目視、計測を中心とした非破壊による検査を基本にして、構造耐力上の安全性、雨漏り・水漏れ、設備配管の日常生活上支障のある劣化等の劣化事象を把握する方法でおこなう。
A:業務の受託時に契約内容等を検査の依頼人に説明し、検査結果を書面で依頼人に提出する。
B:検査を行なう者は、住宅の建築や劣化・不具合等に関する知識、検査の実施方法や判定に関する知識と経験が求められ、住宅の建築に関する一定の資格を有していることや実務経験を有していることが一つの目安になる。
C:公正な業務実施のために、客観性・中立性の確保(例えば、自らが売り主となる住宅についてはインスペクション業務を実施しないなど)、守秘義務などを遵守する。

また、建物状況調査における人材育成等による検査の質の確保・向上等を進めるため、『既存住宅状況調査方法基準』(2017年、国土交通省)が定められ、それに従ってインスペクションを実施するための『既存住宅状況調査技術者講習』が制度化されました。

同基準は、既存住宅状況調査は既存住宅状況調査技術者講習を終了した建築士が行なうこと、調査は、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に係る調査として、調査対象住宅の構造に応じて規定する劣化事象等をそれぞれ定める方法により調査することなどを定めています。

なお、宅地建物取引業法に基づき、宅建業者は、
1)既存住宅の媒介契約に当たって交付する書面に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載しなければならず、
2)重要事項説明に当たって、建物状況調査に実施の有無及びその結果の概要を説明しなければならないとされていますが(2018年4月1日から適用)、
この場合の建物状況調査は、建築士又は国土交通大臣が定める講習を終了した者が実施する者に限定されています。




◆違約金◆


違約金とは、債務の不履行があった場合、債務者が債権者に対して支払うよう約束した金銭のことです。

通常、不動産売買は、契約書に基づいて取引が行われますが、売主または買主のどちらかが債務を履行することができなかった時、契約違反をした側が相手に対して支払う旨を約束した金銭です。売買契約が締結された後でも、一定期間内であれば手付金の放棄によって契約を解除できます。しかし、売主が契約の履行を開始すると契約解除ができなくなります。そのため売主側からすると、新規に住宅を建築してしまうと建築コストが発生してしまうことが、違約金を規定している主な理由です。

違約金は賠償請求額の予定とともに、契約条項に盛り込まれています。なお、違約金の額ですが、損害賠償額の予定と合わせても売買代金の2割を超えてはならないと『宅地建物取引業法』で定められています。


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