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~資金計画とローン~

資金計画とローン


Q.家づくりの『資金計画』の目的とは?
A.購入時の支払に問題ないことを確認するためです。

★一般的な検討事項
 ●自己資金はどれぐらい用意できるか?
 ●住宅ローンの返済をムリなく、継続して支払いができるか?

★アドバイスポイント
 ●住宅ローンは短期ではなく、長期にわたり返済が続きます。
 ●将来的な返済疎外(リスク)となる要因についても、資金計画の中に組み入れることが大切です。
【例】
 ●子供の教育費
 ●老後資金
 ●マイホームの維持・管理費用の積立金
 ●金利上昇時の返済額の増加など

★資金計画と予算の違い

資金計画とローン

予算は『いつ、いくら支払えばいいのか?』だけに注目されがちであり、資金計画はもっと広く、詳細な検討事項や確認が必要です。

以下の流れに沿って確認することになります。

◆資金調達計画
★自己資金の準備
★借入を行うか否かの確認
★住宅ローン借入金額の設定
★借入期間等の返済条件の設定


◆借入可能額をベースに考える方法
この方法は、年収に占める年間返済額の割合(返済負担率といいます)は、一般的に30%~35%が上限目安となります。


資金計画とローン
      ※一般的な上限の目安:30%~35%

仮に年収を600万円で、年間負担率を35%とすると、210万円が年間返済額の上限となります。


資金計画とローン
      210万円÷12=17万5千円

年収負担率を高く設定すれば『返せる額』も多くなり、それだけ高い価格の住宅が買える計算になりますが、その分、月々の返済負担率も重くなってしまうのです。やはり、返済負担率は15%~25%で計算するのが無難でしょう。


資金計画とローン
      17万5千円÷2,822円×100万円=6,200万円
                    (1%、35年返済)


◆返済可能額をベースに考える方法
この方法は、家計収支からローンの返済可能額を試算し、返済負担率を用いて借入金額の許容水準を逆算する。
この方法は『無理のない返済額』となり、借入金額が相対的に低くなりやすい。


資金計画とローン
      ※(固定資産時・維持管理費・修繕積立金等:3万円前後)
            8万5千円+8万円-3万円=13万5千円


資金計画とローン
      13万円5千円÷2,822円×100万円=4,780万円
                     (1%、35年返済)

●100万円あたりの毎月返済額早見表     
返済期間     
  20年 25年 30年 35年

1.0% 4,598円 3,768円 3,216円 2,822円
1.5% 4,825円 3,999円 3,451円 3,061円
2.0% 5,058円 4,238円 3,696円 3,312円
2.5% 5,299円 4,486円  3,951円  3,574円 
3.0% 5,545円 4,742円 4,216円 3,848円


◆まとめ
上記のとおり返済負担率35%とみる『借入可能額』をもとにすると、借入金額の上限は6,200万円、『返済可能額』なら4,780万円となります。
『返済可能額』による借入金額の試算では、実態として理想の家には全く足りず、『借入可能額』による試算では、家計負担が過大となります。
つまり、『借りられる額』と『返せる額』は違うということです。

アドバイスをするならば、4,780万円~6,200万円の範囲に最適な金額があるということです。


◆資金運用計画
★土地・建物の購入金額が適正金額であるか
土地代がアンバランスに高く、建物予算を十分に取れなくならないように、購入金額の確認を行う。
また、不動産の売出し価格は、売主が『この価格で売れてほしい!』と考えている価格を表現したもので、必ずしも、市場価格にあった適正な価格である保証はありません。
そこで、不動産会社に価格交渉を依頼することは、重要なポイントとなります!
ただし、物件には希少性の高い物件もあり、売出したとしても、チラシなどに掲載される前に内々に買い手がついてしまう物件があります。
こういう物件は、売主が強気になります。
価格にこだわりすぎると上手くいかず、購入することができなくなってしまう可能性があります。
そこで、どうしても物件が欲しいという場合は、あまり無理のない範囲内で価格交渉するようにしてください。

★諸費用の確認
諸費用の見積もりが甘く、完成目前で資金不足とならないように、不動産取得をする前に諸費用全体を抑えることが大切です。
諸費用には、安くできる可能性があるものと、可能性が全くないものとがあります。


住宅取得における資金の流れと諸費用の例示


◆キャッシュフローの分
★支払不能にならないことの確認
これらの項目は相互に関連しており、資金計画をする際には検討・確認することが大切であり、結果として契約から購入までのプロセスが短くなり、トラブル無くスムーズに経過できる事となります。

では、資金計画の段階で、これらの検討・確認をおこなわなかった場合のリスクは、どのような事が考えられるでしょうか?

★土地代がアンバランスに高く、建物予算を十分に取れなくなった
★諸費用の見積もりが甘く、完成目前で資金不足となった
★建物本体に資金をかけすぎて、外構工事は別途となった
★共稼ぎ夫婦だったが配偶者が妊娠して、返済が負担となった
★『賃貸より安い』と考えローンを組んだが、変動金利の上昇で返済額が増加し、苦しくなった
★教育費の負担が予想以上に増え、返済が負担になった



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