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都市計画法では、市街化調整区域では原則として、建築物を建築することができません。

 

建築できるケース(分家住宅)

例外的に農家等(必ずしも農家でなくてもよい)の世帯構成員が分家する場合の住宅の建築のおおまかな要件は次のとおりです。

 

@市街化調整区域決定(昭和45年11月24日)前から本家が継続して市街化調整区域において生活の本拠をゆうしていること

   *住民票・戸籍の附票等で証明

 

A本家の世帯構成員であった者であること

 ・申請者が本家となる者の3等親内の血族である者

 ・申請者が結婚していること又は婚約していること  

 ・申請者は現に持ち家が無いもの 

 ・本家の跡取りが明確になっていること 

   *戸籍、理由書等で証明

 

B本家となる者が市街化区域に住宅の建築の可能な土地を所有していないこと

   *名寄帳、資産証明により証明

 

C申請地は次のいずれかに該当すること

 ・本家となる者が昭和45年11月24日前から所有する既存集落又はそれに隣接する土地

  (一般分家)

   *既存集落内において敷地の最短距離が50mで50戸連たん

 

 ・本家が生活の本拠を有する大規模既存集落内で昭和45年11月24日以後に取得した土地

  (大規模分家)

 

大規模既存集落とは

 次の各号に該当する独立して一体的な日常生活圏を構成している集落であること

1.当該集落内に小・中学校、バス停留所、日用品店舗、支所、病院若しくは診療所の社会生活に係る施設のいずれかが存在すること

 

2.原則として市街化調整区域において概ね200以上の建築物が連たんしていること

 

3.当該集落に係る戸数密度が、当該市街化区域に係る計画戸数密度とほぼ同程度にあるものであること





 
 

December 8, 2016

寺田

今回は古家付土地の売買で、あやうく大失態するところでした。売主様より売却依頼を受け、土地登記簿謄本、公図、固定資産評価明細書を取得し、売却査定書を作りました。

売却額を売主様に提示し了解をもらい、いよいよ売却活動です。

かねてから、この物件の隣人から購入を検討中との話しがあり、下交渉を開始した。

しかし、地積が気になり測量士に仮測量を依頼した。その結果、地積が15坪も増えることが分かりました。早速、下交渉は白紙に戻しました。あらためて測量の重要性を実感することとなりました。



 

November 29, 2016

寺田

今日は、土地売買契約書の作成に終始した一日でした。

今回の契約は特約条項の作成に苦心した。

特に停止条件特約条項です。

その内容は。生産緑地の制限解除・農地転用不可の場合の解除・埋蔵文化財包蔵地の解除・確定測量図が作成できない場合の解除・契約の一体性による解除である。

この契約でハードルが一番高いのは、生産緑地解除です。解除要件は次の3つあり

@指定から30年経過

A死亡

B疾病等により農業従事が困難である

今回はBを理由に提出します。

契約書を作成する際に、一番大切なことは売主・買主双方が納得する条文に仕上げることと、後日トラブルにならない様に作り上げる事です。

 



 
 

November 22, 2016

寺田

今日は、午後より中古住宅の売買契約がありました。

何度経験しても緊張する時間です。

不動産売買の契約には、重要事項説明書(物件の概要、法令制限、契約の条件等が記載してある)と不動産売買契約書、その他関連書類があり、これらを説明し、売主・買主双方が内要確認後にサインを行います、所要時間は約2時間程度です。

出来るだけわかりやすく、かつ丁寧に内容証明に心掛けます。その為、これらの書類の1字1句を確認し、取引当事者よりのあらゆる質問にも対応できる様に下準備を行うことによって緊張感を和らげる様にして臨みます。今回も無事に契約成立となり、安堵しました。



 
 

November 20, 2016

寺田

今日の取引例は、築18年経過の中古住宅です。

この住宅は、市街化調整区域にある分家住宅として開発許可を受けて建てられたものであるため、売却にあたり岡崎市開発審査会の許可を受けなければ売買が成立しない。これについては許可内諾を取りつけ、一歩前進。

次の点は建築完成後に決められた完了検査を受けて「検査済証」が交付されていないことである。

この検査済証が無い場合、一番の問題点は金融機関よりの住宅ローン融資が受けられず、購入を断念するということです。

幸い、今回の取引は買主が住宅ローンを利用せず購入することで、無事契約が成立する見通しである。

今後、中古住宅の仲介を行うにあたり注意する点である。

 

 

 

November 14, 2016

寺田

コピー機が紙づまりを起こした。

慎重に引っ張り出し「これでOK」と思いきや、あれ?紙詰まりランプが消えない。

あれれ…?主電源を入れ直してもダメ。

 

「困った」これはメーカー修理依頼しかない。翌日、早速連絡をした。

1時間ほどで修理にやって来てくれました。早い対応に感謝します。ありがとう。

ちなみに。当社はキャノン製品を使っています。


 

 

November 13, 2016

渡部

先日、買付証明を頂いたお客様からの電話を朝一番で受けました。

「この前の土地に来てるんだけど…」

「ちょっと困ったわ」

「朝から30分くらいここにいるんだけど、太陽が全然当たらない」と…

 

買付証明を書く前に、何度かその土地は見に行っていらっしゃるのですが

朝日の確認は、今朝が初めてで、思いのほか日が当らなくてガッカリした様子でした。

 

その足で、弊社事務所へ来ていただき

「日当たりの悪いC区画から、狭いけど日当たりが良いA区画へ変更できないか?」の相談を受けている時に、お客様の携帯が鳴りまして、どうやら息子さんからのようでした。

 

少し話し合いをしているご様子でしたが、電話を切ったあとで

「息子はあの場所を気に入ったんだから、日当たりは関係ないらしい」

「日当たりを心配したのは、俺だけだった」

「わはははは」と大笑い。

 

もう一度、息子さんご夫婦と、お父様とで現地を見に行き

「10時になったら、日が当たるし、そのままC区画でいいわ」と連絡が入りました。

 

土地を探したのはお父様で、購入者は息子さんで、お父様としては、もう少し朝日が欲しかったのだと思いますが、息子さんは朝日よりも、見晴らしと環境を気に入ってくださったようです。

結局「息子がいいならいい」と、問題は解決でした^^

 

2世帯での土地購入は、親子で少し思惑が違う事もあると思います。

今回のように、契約になる前に、親子で何度も足を運び、時間による日当たり

曜日による人通り、交通の確認、天気による違いなど…

下調べをして、親子で話し合って決められた方が良いですね。

 

今回は、よく確認していらっしゃるので、良い形で契約へ進みそうで良かったです。

 

 

November 12, 2016

寺田

高齢で一人住まいの方から自宅の売却依頼を受けました。

その方は、今月半ばには、転居される予定で、大部分の家財は処分したり、転居先へ送ったりして準備を着々と進めて頂いたのは良かったのですが、暖房器具も送ってしまったとの事。

 

11月に入り、日中の気温も10℃と寒い日があったります。

風邪など体調を崩しては大変と思い、当店で使っていた足元ヒーターをお貸ししました。

 

残り一週間ほど、どうか暖かい日が続くように祈るのみです。

明日の天気は20℃の予報です。良かった。

 

 
 
 
 
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